1. Что такое ТСЖ, и в чем его отличия от ЖСК и кондоминиума?
ТСЖ сегодня - самый эффективный способ управления многоквартирным домом, с целью которого и создается объединение собственников квартир в форме Товарищества Собственников Жилья. Отличие его от ЖСК - в том, что ТСЖ объединяет собственников жилья, а ЖСК поначалу - будущих собственников, которые становятся таковыми после выплаты пая. Что касается кондоминиума - то это совокупность недвижимого имущества под управлением ТСЖ или ЖСК.
Управление домом осуществляется выбранным Правлением ТСЖ. Оно же заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, решает вопросы содержания и ремонта общего имущества Товарищества. Все проблемы собственники решают сообща: какой ремонт сделать в подъездах, как обустроить прилегающую территорию, сколько отложить на капремонт и пр.

2. В чем преимущества ТСЖ перед ДЕЗом?
- правление ТСЖ несет ответственность перед членами Товарищества, отчитывается перед ними в реальном времени;
- члены Товарищества заключают договор лишь с одним юридическим лицом - ТСЖ;
- средства расходуются экономнее, и контроль над расходами осуществлятся проще, т.к. председатель и члены правления ТСЖ проживают, как правило, в этом же доме;
- у участников Товарищества явные преимущества перед собственниками, не являющимися членами ТСЖ; они не страдают от бюрократической волокиты в ДЕЗе; любую справку можно легко и быстро получить в своем же доме у уполномоченного лица.

3. Чем объяснить, что ТСЖ создаются в новостройках порой до того, как заселяются все жильцы?
Правом образования ТСЖ обладают только собственники жилья в этом доме. Достаточно, чтобы лицам, создающим Товарищество, принадлежало право собственности на более, чем 50% площадей в данном доме, иначе решение о его создании будет противоречить законодательству.
Стоит иметь в виду, что ТСЖ и управляющая компания - разные структуры. ТСЖ может напрямую работать с ресурсоснабжающими организациями, а может и нанять для этих целей управляющую компанию. Участники Товарищества и здесь имеют преимущества, поскольку ТСЖ осуществляет свои функции эффективнее, т.к. его правление лично заинтересовано в экономии средств.

4. Вступление в члены ТСЖ осуществляется на добровольных началах?
Согласно ст. 143 Жилищного Кодекса РФ, собственник волен самостоятельно принять решение о вхождении в Товарищество. И, вместе с тем, ряд решений Товарищества обязаны выполнять все собственники, независимо от того, являются ли они членами данного ТСЖ или нет.
Товарищество принимает оплату за коммунальные услуги у всех собственников дома, выполняет роль расчетного центра. Тарифы для всех одинаковы, утверждены властями. Так что тут все равны: и участники ТСЖ, и "неприсоединившиеся".

5. Могут ли собственники одной или нескольких квартир, не пожелавшие влиться в ТСЖ, самостоятельно прикрепиться к ДЕЗу?
Нет, не могут. Закон гласит, что управление домом может осуществлять лишь одна управляющая структура. Прикрепить к ДЕЗу возможно лишь дом целиком, если общее собрание собственников примет соответствующее решение.

6. Возможно ли создание ТСЖ в доме, где большинство квартир - муниципальные?
Возможно, если получить согласие собственника большинства квартир - муниципальных властей.

7. Где можно получить информацию о наличии либо отсутствии ТСЖ в нашем доме?
Такие сведения можно почерпнуть в выписке из ЕГРЮЛ, так как ТСЖ является юридическим лицом.

8. Какими полномочиями обладает председатель ТСЖ? Как узнать, законно ли он был выбран?
Председателя Товарищества выбирает правление ТСЖ, либо общее собрание. К протоколу собрания с данным решением должен быть открыт доступ каждому члену Товарищества. Границы полномочий председателя определены Уставом, в который можно вносить изменения - опять-таки, на основании решения собрания.

9. Правда ли, что члены ЖСК платят более высокую квартплату, по сравнению с остальными собственниками в доме?
Такое утверждение не соответствует действительности - тарифы едины для всех. Но если участники "домового братства" пожелают для себя круглосуточной охраны дома, евроремонта мест общего пользования, системы видеонаблюдения, - за это потребуется платить больше. При этом размер обязательных для всех собственников платежей не меняется.
А как ТСЖ может снизить расходы своих участников? Путем сдачи в аренду коллективного имущества дома, чердаков, подвалов, размещения на фасаде рекламных щитов т.д. И снова члены Товарищества оказываются в выигрыше. Все сметные доходы и расходы подлежат утверждению на общем собрании ТСЖ.

10. Должны ли пенсионеры наряду с остальными собственниками нести бремя расходов ТСЖ? Существуют ли для них льготы?
Понятия дороговизны тех или иных расходов ТСЖ можно оценить согласно постановления Правительства РФ от 23.05 2006 г. №307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам". Там четко оговорен перечень обязательных услуг, и тех, которые могут оплачиваться более обеспеченными собственниками. Так что правление Товарищества не вправе требовать с одинокой пенсионерки денег за видеонаблюдение, если она живет на скромную пенсию, а свое дорогостоящее жилье получила еще во времена застоя.
Также, ТСЖ не может выселить из квартиры участника Товарищества, если он исправно гасит коммунальные платежи, но не желает оплатить работы по обустройству детской площадки. Правом собственности на квартиру наделяет гражданина Закон, а не ТСЖ. Товарищество имеет право обратиться в судебные органы, но скорее всего, суд примет решение в пользу собственника.

11. Где почерпнуть информацию, есть ли в доме помещения под аренду? В правлении ТСЖ утверждают, что нет. А в доме открылось нотариальное бюро.
Не всегда в такой ситуации имеет непосредственное отношение ТСЖ. К общим помещениям относятся, как правило, подвалы и чердаки. А у помещения на 1-м этаже обычно есть собственник. Возможно, эта квартира была куплена нотариусом и выведена из жилого фонда. Уточнить этот вопрос можно, заказав выписку из ЕГРЮЛ либо ознакомившись с документацией на дом (в правлении ТСЖ), Опять-таки, члену Товарищества легче получить доступ к информации в ТСЖ.

12. Кто проверяет действия ТСЖ? Куда можно пожаловаться на правление Товарищества?
Свои жалобы собственники могут адресовать в ревизионную комиссию при ТСЖ, в Мосжилинспекцию, которая проверяет предоставление гражданам коммунальных услуг, а также в налоговые органы

В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели - дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.

Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

Как дом попал в управление ЖСК?

В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.

Это правомерно? Обычно - нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.

В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз . Способов управления домом всего три:

непосредственное управление собственниками,




управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),




управление управляющей компанией.

И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников . Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно. А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.

Итак, чтобы передать управление домом ЖСК, нужно провести общее собрание собственников, которое большинством голосов должно принять соответствующее решение, оформленное протоколом. Собрание проводится в порядке, определенном ст.45 Жилищного кодекса РФ, и считается правомочным, если в нем приняло участие собственники с числом голосов не менее 50%. В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно.

Но предположим, что собственники таки передали ЖСК бразды правления дома. Теперь ЖСК может от имени дома заключать договоры с управляющими и обслуживающими организациями, контролировать и принимать их работу. А также собирать плату с жильцов на содержание и ремонт дома. Кто определяет размер этой платы? В соответствии с ч.8 ст.156 Жилищного кодекса РФ кооператив определяет размер этой платы для своих членов в порядке, установленном уставом кооператива. По уставу этим правом может быть наделено правление ЖСК, а может - только общее собрание членов кооператива.

Если вы член кооператива, убедитесь, что размер платы установлен с соблюдением порядка, прописанного в уставе ЖСК. Как правило, по уставу размер платы назначается только общим собранием членов кооператива (обычно ежегодным), но не правлением и не председателем. Решение об установлении платы должно быть оформлено протоколом. Если порядок не соблюден, размер оплаты можно легко оспорить.

А если вы не член ЖСК? Например, купили квартиру в кооперативном доме у гражданина, полностью выплатившего свой пай. В этом случае работает ч.6 ст.155 Жилищного кодекса: вам нужно заключить договор с ЖСК на содержание и ремонт жилых помещений и по нему уже вносить плату. Это значит, что кооператив вправе только просить, но не обзывать вас платить столько, сколько установил для своих членов. Ведь договор - дело добровольное, поэтому о размере платы вы можете смело поспорить с правлением ЖСК. А пока договор не заключен, в общем-то, нет и оснований для оплаты.

Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер. Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц. В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей. Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК - это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность. Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?

Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома. ЖСК обычно своими силами ничего в доме не делает, а на все работы заключает договор с управляющий компанией. УК кровно заинтересовано в обслуживании дома. Не только потому, что получает деньги от дома, но и потому, что ее под это дело субсидирует город. В то же время УК вовсе не заинтересована в том, чтобы надлежащим образом фиксировались недостатки в обслуживании дома. Поэтому часто дирекция УК входит в сговор с правлением ЖСК, приплачивает ему “бонусы”, а правление принимает работы без замечаний и подписывает все документы, которые устраивают УК.

ЖСК не представляет интересы собственников. Как уже говорилось выше, члены ЖСК, выплатившие паи, приобретают свое жилье в собственность. И только то жилье, за которое паи не выплачены, остается в собственности ЖСК как юридического лица. А в “советских” ЖСК за редчайшими исключениями все паи за квартиры выплачены давным-давно. Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.

Практикум

Вот характерная картина. Обычная московская пятиэтажка, в ней с 1969 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие. Председатель ЖСК - пожилой пенсионер - по полгода гостящий у дочки в Италии и свои функции исполняющий от случая к случаю. Делами кооператива заправляет нанятый бухгалтер, который выписывает квитанции жильцам и оформляет документы по управлению домом. Председателю с бухгалтером положено по 9 тыс. рублей в месяц. Отчетно-выборных собраний кооперативом не проводилось уже лет десять. Жильцы дома - пенсионеры и загруженные работой граждане, у которых нет времени и желания вникать в тонкости управления домом. Дом стоит, свет горит - и ладно.

Собрание собственников в доме не проводилось, способ управления домом жильцы не выбирали. Но поскольку ЖСК управлял домом спокон веку, ни у кого из жильцов особых вопросов и не возникает - большинство даже и не знают о такой возможности. Правление же вовсе не заинтересовано лишний раз собирать людей: вдруг это взбаламутит такое тихое, теплое и удобное болото?

Обслуживает дом районный ДЕЗ - управляющая компания, назначенная муниципалитетом. Согласно Жилищному кодексу, если собственники дома не проводили общего собрания и не выбирали способ управления домом, то управляющую компанию дому подбирают на конкурсной основе местные власти. На самом деле никакого конкурса не было, а решение о привлечении ДЕЗа приняли междусобойчиком три заинтересованных лица: руководитель ДЕЗа, местный ЖКХ-чиновник и председатель ЖСК. Более того, формально, по документам, дом числится в управлении ЖСК.

Поэтому плату за содержание и ремонт жилых помещений собирает не ДЕЗ, а ЖСК.

Тут нужно сделать теоретическое отступление: в большинстве домов, в которых нет ЖСК или ТСЖ, плата за содержание и ремонт жилья включена в ЕПД - единый платежный документ с платежными реквизитами расчетного центра. Тот самый, по которому жильцы платят за воду, отопление, газ.

Но в нашем практическом случае это не так. ЕПД рассылается всем жильцам исправно, вот только строки “Содержание и ремонт жилых помещений” в нем нет. Вместо этого бухгалтер ЖСК ежемесячно кладет в почтовые ящики еще один документ - квитанцию с реквизитами ЖСК. А в ней примерно такие три строчки:

Наименование П лощадь Тариф Ито го

Техническое обслуживание 44.5 кв.м 12.63 руб. 562.04 руб.

Эксплуатационные расходы 44.5 кв.м 10 руб. 445 руб.

Капитальный ремонт 44.5 кв.м 0.20 руб. 8.9 руб.

За первой строкой кроется плата за содержание и ремонт жилья. Та самая, которая входила бы в ЕПД, если бы никакого ЖСК в доме не было. Надо сказать, что тариф этот не берется с потолка, а утверждается на общем собрании собственников. А как быть, если общего собрания собственников не было? На этот случай правительство Москвы устанавливает и ежегодно утверждает тарифы как раз для таких безответственных и ленивых коллективов. На 2014 год эти тарифы указаны в постановлении правительства Москвы №748-ПП от 26.11.2013. В зависимости от обустройства дома и количества жилплощади у собственника тариф колеблется от 12.63 до 21.78 рублей за квадратный метр.

То есть бухгалтер нашего ЖСК просто перенесла в квитанцию плату, которую установил для данного жилого помещения город. И это, в общем-то, законно и правильно.

А вот вторая и третья строчки - это уже кооперативная самодеятельность. Не особо настойчивым жильцам на вопрос “Что это?” правление отвечает: “Да это вот такие тарифы на обслуживание и эксплуатацию дома. Не беспокойтесь, тут все верно! Ни копейки себе, все забирает наше ненасытное государство.” После чего не особо настойчивый жилец поворачивается на 180 градусов и сутуло отчаливает в сторону своей квартиры. И только особо настойчивые собственники добиваются таки уклончивого ответа: “Да, это тарифы ЖСК... Да, утверждены кооперативом... Да, из этих денег правление получает зарплату...” Тащить всю эту информацию из председателя и бухгалтера приходится клещами. А главное, выясняется, что тарифы эти даже на собрании кооператива не принимались, не говоря уж о собрании собственников дома. Просто председатель с бухгалтером пошушукались и решили: в 2014 году будем с квадратного метра брать по червонцу - утрутся.

Попытки выудить из правления дальнейшую информацию, документы и (о, боже, только не это!) отчеты всегда заканчиваются грязным скандалом. А мы с вами скандалов не любим, поэтому безобразные сцены обойдем стороной. И посмотрим на другие немаловажные аспекты нашего практикума.

Вот в доме появился неравнодушный житель, который начинает задавать вопросы и жаловаться: подъезд не убирают, крыша течет, из подвала летят комары… Сначала жалуется председателю кооператива. Безрезультатно. Потом жалуется в ДЕЗ, который обслуживает дом. Раз, два… На третий раз ДЕЗ назначает комиссию, которая - опаньки! - нарушений не обнаруживает. Причем комиссия ходит по дому именно тогда, когда жалобщик на работе. Наш неравнодушный жилец выходит из себя и пишет кляузу в Жилинспекцию и префектуру. Опять приходит комиссия, уже рангом повыше, и опять чудесным образом не находит нарушений.

А все потому, что в таких комиссиях от лица дома выступает кто? Правильно - председатель ЖСК! Который вовсе не заинтересован в том, чтобы нарушения были зафиксированы - ведь это же показатель его плохой работы и основание для лишения его зряплаты, да и председательства, собственно. Поэтому он подмахивает акты об отсутствии проблем. Но это еще не все, потому что имеется….

Сговор председателя ЖСК и руководства ДЕЗа. Заключается он в том, что ДЕЗ отстегивает председателю ЖСК небольшую сумму за то, чтобы тот без претензий закрывал ДЕЗу акты выполненных работ по договору обслуживания. Без этих актов (или если в этих актах отмечены недостатки) у ДЕЗа могут быть проблемки - как со сбором денег за обслуживание дома, так и с получением субсидий от московского правительства. Преоблемки ДЕЗу не нужны, и поэтому председательская мзда составляет для средней величины дома около 100 тыс. рублей в год. Но тут мы уже вступаем на зыбкую почву догадок, поэтому оставим эту скользкую тему.

Ну и вся эта вакханалия имеет также всякие побочные эффекты. Поскольку разложившееся правление ЖСК реальными проблемами дома не занимается, ДЕЗ вовсю хозяйничает в доме без ведома собственников: самовольно подключается к водоснабжению и электрощиту дома для своих нужд; показания счетчиков воды и электричества снимает от балды, с приписками, распределяя их потом на вислоухих жильцов; размещает в доме рекламу и выручку кладет себе в карман… В общем, пользуется бесконтрольностью по полной.

Что же делать?

Менять председателя и правление? Разгонять ЖСК? Привлекать прокуратуру?

Не надо. Дело в том, что такой ЖСК - это просто аппендикс, атавизм. С ним ничего не надо делать. Он наверняка отвалится сам, если вы проведете в доме общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом. Для абсолютного большинства домов, в которых “засел” такой вот “советский” ЖСК, подойдет простейшая форма управления - непосредственно управляющей компанией. То есть в данном случае тем же - ДЕЗом. Только без бессмысленного посредничества ЖСК. В этом случае ДЕЗ заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган - совет дома. Все это подробно описано в ст.161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.

А в подробности вдаваться не будем - это тема для отдельного обстоятельного разговора. Отметим лишь, что совет дома - это не юридическое лицо, поэтому не требует издержек, характерных для ЖСК, который как раз таки является юридическим лицом - организацией и налогоплательщиком. В общем случае содержание совета дома не требует дополнительного сбора денег с жильцов. Ведь совет - это просто инициативная группа собственников дома, неравнодушных к своему жилью.

В заключение: как лениво послать в жопу “советский” ЖСК?

Предположим, активно менять вышеописанную ситуацию собственник квартиры не хочет, но и платить каким-то жуликоватым бабам из ЖСК ежемесячный оброк в виде лишних 10 рублей с квадрата жилец никак не желает. Что же делать?

Как что? Не платить, конечно! Просто составлять свою квитанцию, в которую включить только положенную по московскому постановлению сумму.

А что делать, если председатель ЖСК все же требует заплатить оброк? Тогда попросите его обосновать свои требования:

А) если вы член кооператива, то попросите предъявить устав ЖСК и протоколы собраний членов кооператива, на которых были утверждены тарифы и взносы, вздымаемые ЖСК, а заодно и тех, на которых вообще выбрали этого самого председателя (ст.113, 115-120 Жилищного кодекса);

Б) если вы не член кооператива, попросите председателя не только документы, перечисленные в пункте “а”, но еще и договор между вами и кооперативом (п.6 ст.155 Жилищного кодекса);

В) если вы член кооператива, но не хотите вступать в таком качестве, попросите председателя доказать, что вы член кооператива - предъявить оригинал вашего заявления и протокол собрания ЖСК, на котором вас приняли в члены (ст.121 Жилищного кодекса).

Рискнем предположить, что за исключением устава, председатель вам предъявить ничего не сможет. Потому что дела в “советском” ЖСК развалены, а в процедурах и документации - бардак и дыры. Предположение наше основывается на том, что если бы было иначе, вы бы сейчас не читали эту статью и не задавались бы изложенными в ней вопросами =))

А что делать, если председатель грозит судом? Что ж, пригрозите ему прокуратурой. Вероятность, что он отстанет от вас навсегда, близка к 100%.

Напоследок отметим, что в описанной ситуации не всегда оправдано отстранять ЖСК от управления домом. Если в доме действительно нет активных граждан, готовых войти в совет дома и взять на себя контроль за работой обслуживающих организаций, то ликвидация ЖСК не только не поможет, но и будет вредна. Ведь тогда не останется вообще никого, способного нести хоть какую-то ответственность за дела в доме.

Что лучше ТСЖ или ЖСК? Каждая из данных форм, которая учреждается жильцами, имеет своей целью обеспечивать заботу о жилом доме, помогать при решении вопросов жилищной сферы. При этом важным является понимание того, какие отличия ТСЖ от ЖСК. Несмотря на то что по своей сути данные аббревиатуры определяют похожие организации, имеется существенная разница, которая будет отражаться в различных аспектах как организации, так и самой деятельности ТСЖ и ЖСК.

Прежде чем говорить о принципиальном отличие одной аббревиатуры от другой, необходимо понять, что они означают. ТСЖ (товарищество собственников жилья) представляет собой организации, а именно пример товариществ, которые создаются непосредственно собственником жилья. Они необходимы для того, чтобы организовывать управление имуществом, относящимся к так называемому жилищному фонду многоквартирных построек и частных секторов. За счёт такого товарищества происходит также организации необходимых для содержания жилья услуг и распоряжение тем имуществом, что находится в долевой собственности.

ЖСК также представляет собой некие организации, а именно кооперативы, которые занимаются как жилищным, так и строительным вопросом. Соответственно, расшифровывается такая аббревиатура, как жилищно-строительный кооператив. Эта форма создаётся для возведения и дальнейшее использование какой-либо недвижимости. Однако она признаётся устаревшей, так как большинство таких организаций создавалось ещё до того, как была принята последняя редакция Жилищного кодекса РФ.

Рассматриваемые формы могут быть созданы только в качестве некоммерческой организации, так как не подразумевают главной целью получение прибыли.

• организационно-правовая форма;
• учредительные бумаги;
• цель формирования организации;
• способы формирования;
• сроки;
• участники организаций;
• особенности осуществления деятельности хозяйственного характера.

Данные характеристики будут определять сходство и различие ТСЖ и ЖСК, а также отражать суть осуществляемой ими деятельности.

При любой форме, которая бы применялась для создания подобного рода организации, главное направление деятельности сосредотачивается на обеспечение того права, которое имеет каждый из жильцов дома, будь то многоэтажные дома или же частные сектора. Однако необходимо понимать, что первый вариант, а именно ТСЖ, более продуктивен и охватывает широкий спектр возможностей, в то время, как ЖСК вовсе устарел и в некоторых ситуациях даже не применяется.

Если говорить о ЖСК и ТСЖ как о двух самостоятельных организациях, то важно понимать, что каждая из них затрагивает одну и ту же сферу, а именно жилищную область отношений между гражданами. Именно поэтому товарищество и кооператив могут соотноситься друг с другом, однако на практике подобное происходит редко, что вызвано рядом отличий, определяющихся на основании критериев и характеристик каждой отдельной формы.

Итак, закон определяет чёткий порядок создания любого варианта организации, в том числе если речь идёт о некоммерческих образованиях, существующих в форме кооперативов или товариществ. Всё это регламентируется гражданским законодательством. Говоря конкретно о таких вариантах, как ТСЖ и ЖСК, то к правовой базе уместно будет прибавить ещё и Жилищный кодекс, который напрямую устанавливает правила для участников подобных организаций и их учредителей.

Несмотря на то, что в большинстве случаев жильцы самостоятельно принимают решение о создание и регулирования подобных организаций, должно быть точное следование закону, в противном случае возможно привлечение к разным видам ответственности.

1. Учредительные документы. И товарищество, и кооператив создаются на основании определённых документов, которые утверждаются и подписываются лицами, их формирующими. В первом и во втором случае это всегда устав, что имеет существенное значение для дальнейшей организации деятельности.
2. Способ формирования организации. Всё основывается на решении, которое принимается их участниками. В кооперативах и товариществах данная процедура происходит одинаково, всегда важно мотивированное решение, подписанное и одобренное всеми учредителями. Кроме того, в каждой ситуации нужно оформлять протокол собрания, на котором и было принято решение.
3. Сроки деятельности организации. Для товарищества так же, как для кооператива, нет регламентации этого вопроса, то есть ограничений по сроку существования подобные организации не имеют.

Представленные сходства самые очевидные и проявляются на законодательном уровне, по остальным вопросам организации и осуществления работы подобных организаций закон предполагает разные порядки и цели их деятельности.

Товарищество собственников, которое направлено на разрешение жилищных вопросов, лишь по своей сути схоже с кооперативом жилищно-строительного характера. Однако главные направления, а именно цели, участники и прочие подобные моменты существенно отличаются, что приводит к тому, что ТСЖ становится наиболее предпочтительной формой, так как даёт больше прав гражданам, имеющим к ней отношение, и при этом возлагает на само товарищество ряд обязанностей, выступающих определённым гарантом.

ТСЖ, как форма организации, осуществляющей жилищную деятельность, существует до настоящего времени. ЖСК менее устойчивы и применимы, так как большинство из них создано до появления актуальной редакции закона.

1. Период создания организации. ЖСК всегда формируется в то время, когда происходит подготовка к строительству, так как непосредственно касается вопросов возведение построек, а уже потом их эксплуатации. ТСЖ создаётся только после того, как дом построен, так как обеспечивает услуги, необходимые для его поддержания.
2. Цель создания. Для ЖСК главное - это обеспечить всех заранее определённых заинтересованных лиц жильём, а ТСЖ предусматривает управление имуществом, его поддержание и обеспечение на должном уровне.
3. Распределение доходов. Несмотря на то что обе организации некоммерческие, они всё же имеют некоторый доход. Различие в том, что в ЖСК оно распределяется между участниками, а в ТСЖ отходит к самой организации.
4. Количество участников. В ЖСК обязательно должно входить минимум пять человек, в ТСЖ таких ограничений нет, главное, чтобы в их число вступило пятьдесят процентов жильцов.
5. Возможность объединиться с другими организациями. ЖСК может существовать только в конкретном доме, который был построен под его деятельностью, ТСЖ допускает объединение нескольких домов вместе под управлением одного кооператива.

Говоря о том, какой вариант организации лучше выбрать, точного ответа дать невозможно. Рассматривая цели ТСЖ и ЖСК можно понять, что каждая из форм уместна в определённый период. Кооператив создаётся до того, как дом был построен, а товарищество после, поскольку требуется управление и наблюдение за имуществом.

Возможны и иные варианты проявления различий между товариществом и кооперативом, которые охватывают жилищную сферу деятельности.

Они могут устанавливаться напрямую в законе, а именно в Жилищном кодексе, а также в Гражданском кодексе РФ, который прямо закрепляет организацию и процедуру принятия всех решений в подобных формах. Все это формирует ряд особенностей, которые могут относиться к ТСЖ, но могут не затронуть ЖСК, и наоборот.

Таким образом, товарищество собственников жилья и кооперативы, имеющие жилищно-строительный характер, характеризуются больше отличиями, чем сходствами. Это касается прежде всего целей и организации деятельности. Однако выделить одну форму и исключить другую нельзя, так как каждая из них применена на различных этапах строительства и управления недвижимостью.

• О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год СКАЧАТЬ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - самый эффективный, с точки зрения защиты прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме, способ управления многоквартирным домом, позволяющий повысить комфортность проживания граждан. Многие москвичи уже сделали свой выбор в пользу данного способа управления многоквартирным домом.

Однако практическая деятельность всегда вызывает большое количество вопросов. Мы постарались дать ответы на вопросы о ТСЖ, возникающие у прогрессивных хозяев - собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое товарищество собственников жилья?

Товарищество собственников жилья или сокращенно ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Что такое управление многоквартирным домом?

1) обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;

3) обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом.

Как создать ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений (квартир и нежилых) большинством голосов от общего числа голосов всех собственников помещений.

Также на данном собрании необходимо принять решение о передаче дома в управление созданному ТСЖ.

S кв. или н/п

D = ----------------- , где

S кв. или н/п - общая площадь квартиры или нежилого помещения (без учета балконов и лоджий), находящегося в собственности какого-либо лица или государства.

S общ. - сумма площадей всех квартир и нежилых помещений, находящихся в собственности какого-либо лица или государства.

Кто может быть членом ТСЖ?

Членом ТСЖ может быть любой гражданин, юридическое лицо, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, а также уполномоченные государственные органы (представителем собственника порода Москвы в отношении жилых помещений является Департамент жилищной политики и жилищного фонда (Управления Департамента в административных округах), в отношении нежилых - Департамент имущества города Москвы).

Собственники помещений, которые вступили в члены ТСЖ должны составлять большинство, иначе ТСЖ подлежит ликвидации по решению общего собрания собственников.

Как стать членом ТСЖ и выйти из членов ТСЖ?

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления.

Что делать, если собственник не хочет вступать в члены ТСЖ?

Собственник помещения, не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора.

Члены ТСЖ с товариществом договоров не заключают, так как они подчиняются уставу ТСЖ и решениям общего собрания членов ТСЖ.

Вырастет ли в связи с созданием ТСЖ размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

Нет, не вырастет. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Правительством Москвы и не могут быть изменены. Размер платы за содержание и ремонт (ранее - техобслуживание) устанавливается на общем собрании членов ТСЖ. Кроме того, ТСЖ получают из бюджета города средства на содержание и ремонт жилищного фонда в многоквартирных домах, что позволяет нанимателям жилых помещений и собственникам, имеющим единственное жилое помещение и постоянно зарегистрированным (прописанным) в нем, оплачивать жилищно-коммунальные услуги по ставкам, установленным Правительством Москвы.

Как решается вопрос с капитальным ремонтом домов, в которых жители решили создать ТСЖ?

Дома, в которых созданы или создаются ТСЖ в первоочередном порядке включаются в программу проведения капитального ремонта за счет бюджета города.

На общем собрании членов ТСЖ может быть принято решение о создании фонда капитального ремонта, в который город Москва, как собственник жилых и нежилых помещений, также будет обязан перечислять денежные средства согласно принятым на общем собрании решениям.

Обязано ли ТСЖ самостоятельно управлять домом или может нанять профессиональную управляющую организацию?

ТСЖ вправе определить любую форму управления домом:

1. Самостоятельно выполнять функции управляющей и обслуживающей эксплуатирующей организации (создав собственное домоуправление), нанимая работников и заключая прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

2. Самостоятельно выполнять функции управляющей организации, передавая по договору о содержании и ремонте общего имущества функции технического обслуживания и эксплуатации домом выбранной товариществом эксплуатирующей организации.

3. Передача всех функций управления профессиональной управляющей организации, заключив с ней договор управления и осуществляя только контроль за ее работой.

Возможны иные схемы.

Вопросы изменения схемы управления необязательно решать на общем собрании членов ТСЖ, они могут быть решены правлением товарищества.

Как ТСЖ могут собирать плату за жилищно-коммунальные услуги с нанимателей и собственников квартир?

Плата за жилищно-коммунальные услуги от пользователей (нанимателей, арендаторов) и собственников квартир и нежилых помещений, бюджетные средства на данные цели поступают непосредственно на счет ТСЖ, если товарищество не заключило договор управления с другой организацией, по условиям которого передало ей функции по проведению расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Собственники помещений перечисляют плату за жилищно-коммунальные услуги на счет ТСЖ независимо от членства в товариществе.

Как решается вопрос с земельными участками под домами, в которых жители решили создать ТСЖ?

Передача земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений осуществляется в несколько этапов. Сначала собственники помещений на своем общем собрании принимают решение о формировании земельного участка и выбирают лицо, которое от их имени подаст заявку в Департамент земельных ресурсов города Москвы. Таким лицом может быть и председатель правления ТСЖ. Затем на основании указанного заявления проводится межевание квартала, в котором расположен многоквартирный дом. Заканчивается процедура формирования земельного участка и передача его в собственность собственникам помещений выдачей уполномоченному лицу кадастрового плана земельного участка, которому должен быть присвоен кадастровый номер.

Кварталы, где расположены дома, в которых созданы ТСЖ, в приоритетном порядке включаются в планы межевания с целью формирования земельного участка.

Для работы ТСЖ необходимы нежилые помещения. Как решается этот вопрос?

ТСЖ имеет право на аренду по минимальной ставке арендной платы тех городских нежилых помещений, которые не сданы в аренду иным организациям.

Если в доме нет нежилых помещений или они уже сданы в аренду, то при наличии в доме свободной городской квартиры на первом этаже она может быть переведена в нежилой фонд и передана ТСЖ в аренду по минимальной ставке арендной платы.

Кроме того, в домах ТСЖ в первоочередном порядке будет проводится работа по выявлению помещений, которые являются общим имуществом (например - подвалы), но используются без согласия собственников, для их возврата их в общую долевую собственность всех собственников помещений в доме.

Может ли ТСЖ управлять несколькими домами или только одним?

ТСЖ может управлять и одним домом, и несколькими. Управление несколькими домами более эффективно и экономически выгодно.

Может ли ТСЖ получать дополнительные доходы?

Также ТСЖ вправе проводить реконструкцию дома, в том числе с его расширением и надстройкой. Полученные таким образом площади могут быть использованы ТСЖ для получения дополнительного дохода.

Кто управляет ТСЖ?

Органами управления ТСЖ являются:

1. Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы жизнедеятельности дома.

Общее собрание, в том числе, рассматривает жалобы на председателя правления и правление ТСЖ.

2. Правление ТСЖ, которое избирает из своего состава председателя - решает текущие вопросы.

Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ не более чем на два года. Правление ТСЖ ежегодно обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

Также в ТСЖ создается контролирующий орган - ревизионная комиссия, или, если такую комиссию создать невозможно или не требуется, выбирается ревизор. Комиссия (ревизор), также как и правление ТСЖ, избирается на два года. Комиссия (ревизор) ежегодно докладывают общему собранию членов ТСЖ о состоянии дел в товариществе.

Какие полномочия имеет председатель правления ТСЖ?

Председатель правления ТСЖ выступает от лица ТСЖ во взаимоотношениях с обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями, судебными органами, органами власти и с любыми иными лицами. Он подписывает от имени ТСЖ договоры и платежные документы, которые не требуют одобрения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ. Выполняет иные функции, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ.

Переходит ли право собственности на дом созданному ТСЖ?

Нет. Помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит и определенная доля в общем имуществе дома (лестницы, чердака, подвала, лифта, коммуникаций и так далее). Поэтому ясно, что независимо от того, создано ли в доме ТСЖ или нет, дом находится в собственности собственников помещений в нем. Поэтому к таким домом неприменим термин <балансодержатель>, и сам дом передается ТСЖ не на <баланс> или в собственность, а в управление.

Какое имущество принадлежит ТСЖ?

ТСЖ принадлежат финансовые средства (как от жителей, так и из бюджета), которые поступили на его счет для оплаты жилищно-коммунальных услуг, иных услуг; движимое имущество (хозяйственный инвентарь, средства малой механизации и тому подобное); иное имущество, в том числе нежилые помещения (если они имеются).

Если ТСЖ обанкротится, могут ли быть проданы квартиры собственников за долги ТСЖ?

Нет. Собственники помещений не отвечают по долгам ТСЖ, также как и ТСЖ не отвечает по долгам собственников помещений. То есть, если ТСЖ подпадает под процедуру банкротства, взыскание может быть наложено только на имеющееся у него имущество. Имущество собственников жилых и нежилых помещений остается неприкосновенным.

На какой срок создается ТСЖ и могут ли собственники его ликвидировать?

ТСЖ создается без ограничения срока. Товарищество действует до того момента, пока собственники помещений не решат его ликвидировать или изменить способ управления. Изменение способа управления может произойти и без ликвидации ТСЖ.

Можно ли создавать ТСЖ в домах-новостройках, когда права собственности еще не оформлены?

Да, можно. Будущими собственниками помещений может быть создано ТСЖ в соответствии с общими правилами, за исключением одной особенности: при голосовании собственники как правило подтверждают свои права свидетельством о праве собственности, а будущие собственники - документом о приобретении квартиры (договор соинвестирования, купли-продажи и др.).

Инженерное оборудование дома;

Если в доме имеются квартиры, находящиеся в городской собственности, Правительство Москвы уплачивает за нанимателей этих квартир страховой взнос по договору страхования соразмерно доле города Москвы в праве на общее имущество в данном доме.

Бухгалтер в жилкооперативе – это финансовый работник, основной задачей которого является организация финансовой деятельности ЖСК в соответствии с принятой в кооперативе учётной политикой.

В ходе своей деятельности бухгалтерский работник должен руководствоваться:

• Жилищным кодексом.
• Налоговым законодательством.
• Методами ведения строгой финансовой отчётности.
• Хозяйственной политикой жилищной структуры.
• Положениями устава.

Финансовый сотрудник является лицом, подотчётным председателю правления жилкооператива и ежегодной конференции его пайщиков, а также ревизионной комиссии, по требованию которой бухгалтерия представляет к проверке все финансовые документы жилищной структуры (п. 4 ст. 120 ЖК РФ).

Работники бухгалтерии могут назначаться как из числа пайщиков, так и со стороны.

Главным критерием при назначении таких сотрудников является знание правил финансового документооборота и специфики перераспределения и учёта средств в жилищном кооперативе.

Должностная инструкция

С привлекаемым для осуществления финансового учета сотрудником заключается трудовой договор, а деятельность сотрудника регулируется должностной инструкцией. Это официальный документ, в котором прописаны:

Общие положения содержат сведения о субординации в бухгалтерском отделе, условия замещения должностей, а также нормативные документы и законодательные акты, на основе которых составлена инструкция.

К обязанностям главного бухгалтера ЖСК относятся:

1. Контроль над фиксацией доходной и расходной части бюджета жилкооператива.
2. Ежеквартальный анализ финансовой деятельности жилищной структуры.
3. Формирование прогнозов по наполняемости смет.
4. Формирование отчётов для контролирующих органов.
5. Ведение бухгалтерской документации (листов учёта, журналов, приходных книг и т.д.).
6. Проведение и оформление инвентаризации.
7. Соблюдение норм платёжной дисциплины.

Работники бухгалтерии несут материальную ответственность перед правлением и пайщиками жилкооператива в размере своей заработной платы, а при нарушении имущественных прав третьих лиц или растрате средств могут привлекаться к уголовной ответственности и отвечать всем личным имуществом.

Бухучёт в ЖСК

Бухгалтерский учёт в жилкооперативах подразумевает деятельность правления и сотрудников бухгалтерии, направленную на фиксацию осуществляемых финансовых операций, а также ведение журналов, предусмотренных учётной политикой компании.

Бухучёт в жилищном кооперативе имеет следующие составляющие:

1. Запись проводок для совершаемых операций.
2. Формирование платёжных квитанций для членов и не членов жилкооператива.
3. Фиксация оплаты счетов подрядных организаций.
4. Распределение средств между внутренними фондами и расчётным счётом в банке.

Ведение бухучёта осуществляется в журналах жилкооператива, предназначенных для записи финансовых операций и подлежащих хранению после окончания заполнения в течение трёх лет.

К журналам бухучёта относятся:

• Приходно-расходная книга.
• Журнал учёта квитанций.
• Зарплатный журнал.
• Книга отчётов.
• Списки внебюджетных поступлений.
• Списки должников.

Особенности бухучёта в кооперативе зависят от количества пайщиков, количества обслуживаемых собственников, не являющихся членами кооператива, а также внутренними особенностями.

Справка. Важнейшей частью бухучёта являются финансовые проводки операций.

Проводки

Под проводками (или контировками) понимается запись финансовых операций, осуществляемых в жилкооперативе, в соответствии с правилами строгой отчётности, установленными Приказом Минфина № 94н .

Данный приказ устанавливает соответствие между приходными и расходными операциями и номерами субсчетов, присваиваемых каждой операции в приходно-расходной книге.

Каждой операции соответствует свой номер субсчёта по дебету и кредиту. К типичным проводкам, используемым в жилищном кооперативе, относятся:

1. Задолженность пайщиков по взносам – Д 76 и К 86.
2. Задолженность по платежам жильцов, не являющихся пайщиками ЖСК – Д62 и К 90.
3. Учёт расходов на содержание общих помещений – Д 26 и К 69-71.
4. Оплата работ сторонних компаний – Д 26 и К 60.
5. Реформирование баланса – Д 99 и К 84.
6. Запись расходов на ремонтные работы – Д 96 и К 60.
7. Оформление расходов на обслуживание имущества жильцов кооперативных домов, вышедших из организации – Д 90 и К 20.
8. Расходы на обслуживание банковского расчётного счёта – Д 90 и К 51.
9. Создание фонда ремонта – Д 86 и К 96.

Для ряда операций бухгалтеру следует использовать сложные контировки, Например, когда доходы от аренды недвижимости переводятся в целевые расходы и только потом зачисляются на баланс кооператива.

Доход

Весь финансовый баланс жилкооператива делится на две части:

Все поступающие на баланс доходы ЖСК считаются материальным активом жилищной структуры и подлежат налогообложению. К доходам в жилкооперативах принято относить:

1. Членские взносы пайщиков.
2. Прибыль от хозяйственной деятельности.
3. Спонсорские поступления.
4. Благотворительная помощь.
5. Субсидии из местного бюджета.
6. Проценты по ценным бумагам.
7. Пени и штрафы, оплачиваемые владельцами помещений за просрочку взносов.

В зависимости от налоговой политики кооператива некоторые доходы могут не учитываться в активной части баланса .

Например, при упрощённой системе налоговых расчётов прибыль от хозяйственной деятельности может считаться целевыми средствами, направляемыми на уставные цели, и потому не подлежать налогообложению.

Чтобы отметить прибыль, полученную от хозяйственной деятельности жилкооператива (аренда помещений, рекламных мест и т.д.) в качестве целевых средств, не облагаемых налогом при УСН, необходимо к такой прибыли применить проводки Д 84 и К 86.

Вопросы финансового учёта в управляющей компании

Управляющие компании, привлекаемые различными жилищными структурами (товариществами, кооперативами и т.д.) для организации обслуживания общей недвижимости жильцов (членов ТСЖ или пайщиков), осуществляют бухгалтерский учёт финансов в качестве некоммерческих организаций.

Особенности учёта в управляющих организациях зависят от выбора системы налогообложения и учётной политики.

Налогообложение может осуществляться:

• По стандартной системе.
• По упрощённой системе.

Стандартный способ налогоначисления подразумевает обложение налогами всех доходов УК по ставке 13 процентов, а при упрощённой системе налоги начисляются на часть доходов, оставшуюся после вычета расходов. При этом необходимо учитывать, что движимое имущество, находящееся на балансе УК (снегоуборочные машины, оборудование и т.д.) не подлежит налогообложению только при УСН.

Учетная политика УК оформляется в качестве отдельного документа, который утверждается общим собранием членов жилищной организации. Данный документ должен содержать следующие сведения:

1. О способе налогообложения.
2. О периодичности формирования отчётов перед ревизором и общим собранием.
3. О способе учёта основных средств и нематериальной части актива.
4. О форме и внутренних регистрах бухучёта.
5. Рабочий план счетов, используемых при записи контировок.

Периодичность формирования финансовой отчётности бухгалтерских работников ЖСК, ТСЖ и ЖКХ определяется уставом организации, но не может проводиться реже одного раза в год (ч. 1 п. 3 ст. 120 ЖК РФ).

Итак, бухгалтер жилищного кооператива осуществляет учёт всех финансовых операций в организации и отчитывается о своей деятельности перед правлением, ревизором и пайщиками. Для этого он должен обладать достаточным опытом.

Чтобы усилить контроль над бухгалтерией в кооперативе, обязанности по учёту распределяются между несколькими сотрудниками , с каждым из которых подписывается договор о материальной ответственности.