Флиппинг — покупка жилья с целью его быстрой перепродажи, чрезвычайно популярный способ заработка на Западе. В России этот метод получения дохода пока не пользуется популярностью. В статье мы дадим советы, которые могут помочь читателям успешно зарабатывать на флиппинге.

Составление четкого плана действий — первый шаг любого флиппера

Хорошо спланировано — наполовину сделано. Этот афоризм особенно актуален для людей, занимающихся флиппингом. Без четкого расписанного плана действий зарабатывать на быстрой перепродаже квартир практически нереально. Необходимо четко представлять себе последовательность действий.

1. Анализ ситуации на рынке недвижимости

Начинающему флипперу необходимо тщательно изучить и понимать текущую ситуацию на рынке недвижимости : среднерыночную стоимость различных видов жилья, прогноз по изменению их цен в будущем, уровень спроса на эти объекты и тому подобные вопросы. Это позволит правильно выбрать объект недвижимости, который будет приобретаться и увеличит шансы на его быструю и выгодную продажу.

2. Четкий план расходования средств

Также важно четко спланировать, какое количество средств будет тратиться на всю операцию по перепродаже, с учетом цены объекта недвижимости, расходов на проводимые в нем улучшения, рекламу для потенциальных покупателей, юридическое сопровождение, уплату налогов.

Так как сделку необходимо проводить максимально быстро, не стоит ввязываться в ипотеку или оформлять кредит для получения недостающих средств, ведь оформление всех документов займет немало времени, а проценты по кредиту могут «съесть» существенную часть прибыли.

При составлении сметы вашей финансовой операции выделите небольшую сумму на непредвиденные расходы. Ведь в самом идеальном плане всегда что-нибудь пойдет не так. Будет очень обидно, если из-за какой-то мелочи, вроде неожиданного повышения цен на строительные материалы, ваша тщательно спланированная сделка окажется под угрозой.

3. Варианты возмещения возможных убытков

Еще один важный аспект, который необходимо продумать заранее — просчет вариантов возмещения убытков в случае, если жилье не удастся продать в течение длительного времени. Можно посчитать возможные доходы от сдачи недвижимости, которую планируете приобретать в аренду.

4. Анализ законодательства об оформлении сделок по покупке и продаже недвижимости

Важно проанализировать законодательство об оформлении подобных сделок. Важно четко понимать, какие документы нужны от покупателя и продавца при заключении договора купли-продажи жилья, куда обращаться для регистрации права собственности и многие другие моменты. Это позволит не терять время при покупке или продаже объекта.

Как выбрать правильный объект для покупки

Существует несколько видов недвижимости, на которых могут зарабатывать флипперы.

1. Недооцененное жилье

Квартиры или дома, возле которых вскоре будет построены важные инфраструктурные объекты, после завершения их строительства непременно вырастут в цене. Это могут быть станции метро, гипермаркеты или крупные офисные центры.

В России широкую огласку получили спекуляции с квартирами в новостройках Сочи. Предприимчивые дельцы, заблаговременно купившие в них квартиры и продавшие их до кризиса, заработали большие деньги всего за несколько месяцев.

Похожая ситуация по прогнозам экспертов должна произойти в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018 году. Рост цен на жилье в городах, принимающих матчи первенства, должен начаться за несколько месяцев до начала мундиаля.

2. Залоговая недвижимость

Банками проводятся аукционы по реализации имущества должников. Как правило, стоимость такого лота начинается с 80% и может опускаться до 40% от стоимости рыночной оценки жилья. Информация об аукционах часто размещается на сайтах банков. Правда флипперу придется постоянно мониторить их, чтобы получить необходимые сведения, при этом наиболее ценные объекты выкупаются заинтересованными лицами не на публичных торгах, а в частном порядке, но все же некоторым россиянам удается заполучить на аукционах приличное жилье по дешевке.

3. Вынужденная срочная продажа жилья

Случается, что владельцы квартиры или дома приняли решения переезжать в другой город или страну или им срочно понадобилась крупная сумма денег из-за внезапно возникших непредвиденных обстоятельств. В этом случае они не будут долго торговаться и их жилье наверняка удастся приобрести по цене ниже рыночной. Подобные варианты встречаются не часто, но полученная прибыль с лихвой компенсирует все трудности по их поиску.

4. Квартиры без ремонта

Самый простой вариант для флиппера — приобрести квартиру без отделки или в «убитом» состоянии. По некоторым данным хороший ремонт повышает стоимость жилья на 5-10%. А после качественной отделки элитной недвижимости прибыль может составлять 20-25% от суммы, вложенной в квартиру.

Какой бы вид недвижимости не выбрал флиппер, ему нужно помнить, что проще всего продать доступное жилье, которое может позволить себе семья со средним доходом. Конечно, на перепродаже элитного дома или квартиры можно получить гораздо большую прибыль, но найти покупателей на такой объект намного сложнее.

Наличие команды профессионалов — залог успеха во флиппинге

Операция по перепродаже квартиры разделена на много этапов и каждый из них требует наличия специальных знаний, поэтому для людей, которые хотят заниматься флиппингом, очень важно подобрать команду профессионалов, где каждый будет отвечать за свою часть работы.

В ней не обойтись без:

• опытного агента по недвижимости, хорошо знающего конъюнктуру рынка, который сможет подобрать подходящий объект недвижимости, а затем найти покупателей для него;
• людей, которые проведут ремонт жилья или хотя бы (если флиппер будет заниматься ремонтом сам) хороший дизайнер, который сделает дизайн-проект;
• грамотного юриста, который сможет взять на себя юридическое сопровождение сделок.

Грамотный ремонт с минимумом затрат — залог успеха

Для того чтобы интерьер квартиры произвел впечатление на покупателей, не обязательно вкладывать в ремонт десятки тысяч долларов. Ведь дорого не значит стильно. Гораздо важнее сделать хороший дизайн-проект жилья.

Благодаря ему можно рационально расставить мебель и изменить освещение, что поможет визуально увеличить пространство. А правильно подобранные сочетания цветов стен, подушек, ковров, штор, обивки мебели и различные аксессуары, вроде картин на стенах или статуэток на полках, могут добавить интерьеру квартиры индивидуальности и изменить его до неузнаваемости.

Искусство быстрой продажи жилья

Существует несколько вариантов быстрой реализации недвижимости, которые успешно используют все риэлторы уже много лет.

Вариант 1. Импровизированный аукцион

Несколько потенциальных покупателей, выразивших заинтересованность в объекте, приглашаются на осмотр жилья в одно и то же время. Это создает у них иллюзию, что квартира пользуется спросом и необходимо побыстрее «застолбить ее за собой», пока объект не «увели» конкуренты. Некоторые предприимчивые риэлторы приглашают на встречу подставных покупателей, которые своим повышенным интересом провоцируют настоящих клиентов на спонтанную покупку.

Вариант 2. Телефонный аукцион

Продавец поочередно обзванивает нескольких потенциальных покупателей, которые выразили согласие на покупку. После того, как первый покупатель выразит согласие на приобретение жилья по заранее определенной цене, он набирает номер другого, говорит, что условия немного изменились и называет немного большую сумму. Если второй покупатель соглашается, набирается номер третьего и называется еще большая сумма. Таким образом можно получить максимальную продажную стоимость за квартиру, не потратив много времени на переговоры с клиентами.

Вариант 3. Продажа агентству недвижимости

Если долгое время не удается найти покупателя на жилье, можно попробовать продать квартиру агентству недвижимости. Подобный вариант актуален, когда в течение долгого времени не находится покупатель на объект или флипперу по каким-то причинам необходимо быстро выйти из проекта. Существенным минусам этой схемы является продажная цена. Агентство заинтересуется квартирой, если увидит возможность заработать на ее перепродаже. А для этого его цена должна быть ниже рыночной. При растущем рынке жилья разница должна составлять 70-80%, при падающем — 50-60%.

Налоговый вопрос

Главная причина, по которой флиппинг не получил распространение в России — особенности налогового законодательства. Покупатель недвижимости не облагается налогом, но продавец обязан платить 13% от ее продажной стоимости. Допустим, флиппер приобрел квартиру за 4 миллиона рублей, произвел в ней улучшений на 500 тысяч рублей, а затем продал за 6 миллионов рублей. В этом случае сумма налога с продажи, который он обязан заплатить, составляет 780 000 рублей, что съедает значительную часть прибыли. Но существует ряд способов минимизировать налоговые риски.

Способ 1

Если продажная сумма жилья меньше трех миллионов рублей, налог на продажу составляет те же 13%, но при этом продавец имеет право получить от государства налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей, а покупатель — 130 тысяч рублей. Необходимо, чтобы покупка и продажа проводились в течение одного календарного года (налогового периода) иначе налоговый вычет сторонам соглашения не полагается.

Способ 2

В некоторых случаях, когда фактическая стоимость недвижимости превышает установленный законодательством лимит, покупатель и продавец договариваются, что в соглашении будет указана сумма меньше трех миллионов, а остальные деньги будут переданы наличными. Хотя данная схема противозаконна, желающие сэкономить подобным образом все равно находятся.

Способ 3

Согласно Налоговому кодексу РФ, если продавец недвижимости владел ей более трех лет с момента заключения договора, налог с продажи он платить не обязан вообще.

Как заработать на недвижимости: актуальность вопроса + способы заработка на продаже недвижимости + 4 типа аренды + советы тем, кто хочет заработать на недвижимости в 2017 году.

По данным издания «Коммерсант», рынок жилья в 2017 году продолжает проседать, особенно первичный сегмент элитной недвижимости, который только за весну потерял 20% стоимости.

Чуть медленнее падает вторичный рынок.

Однако все те, кто знаком с экономическими трендами, начинают скупать жилье по бросовым ценам. Почему? — Потому что все ждут, что с конца 2017 года начнется экономический рост.

Покупай, когда дешево – продавай, когда дорого. Значит, самое время задуматься над тем, .

Кратко об актуальности операций с жильем

С учетом постоянного спада на цены в сфере жилья как первичного, так и вторичного, статья о том, как заработать на недвижимости, выглядит не совсем уместно. Но это только на первый взгляд.

Рынок недвижимости действительно нестабилен, но демонстрирует определенные признаки выздоровления.

Так, в целом он продолжил падение, но удивительным образом вырос на 30% рынок жилья бизнес-класса. Также растет цена на торговую недвижимость и офисные центры (правда только в Москве).

Но так как это уже совсем другая весовая категория бизнеса, то рассматривать сегмент коммерческой недвижимости не будем – это мало кому по карману.

Также не будем очень подробно останавливаться на вторичном рынке земли, так как он не просто обвалился, а стал практически бесперспективным (за исключением некоторых регионов).

Дело в том, что земли сельхозназначения и в городской черте по бросовым ценам продаются государством с аукционов, а потому спрос на вторичном рынке не очень высок – зачем переплачивать?

Хостел — это немного облагороженная ночлежка для тех, кому обычная гостиница не по карману. В последнее время они очень популярны среди студентов.

Суть такого заработка сводится к тому, что многокомнатную квартиру обставляют кроватями с двумя или даже тремя этажами, а потом сдают в аренду не комнаты, а спальные места.

Такое место стоит обычно очень дешево, но в одну комнату может набиться, как кильки в консервную банку, очень много постояльцев, что и обеспечит неплохую доходность, которая может даже превысить доходы традиционных отельеров.

Так, если селить в одну комнату по 5-6 человек, можно получать до 1000 рублей в сутки.

В случае каких-то массовых мероприятий, например, чемпионата по футболу или олимпиады, доходность может вырасти до 1000 рублей в час, но такие возможности выпадают крайне редко, хотя уже сейчас некоторые инвесторы присматривают себе дешевые квартиры под хостелы под следующее мировое футбольное первенство.

PS. Правда тут есть нюанс – согласно законодательству, такие массовые заселения официально можно делать только в нежилом фонде – для этого нужна специальная коммерческая недвижимость.

Однако, если есть желание заработать и возможности для этого, то почему бы и не попробовать?

Схема с использованием договоров аренды и субаренды позволяет сдавать жилье сразу многим людям на почасовой основе – значит выйдет тот же хостел.

Из главных недостатков можно назвать быстрый износ ремонта квартиры и необходимость постоянной уборки, что, впрочем, компенсируется неплохими доходами для жителей крупных городов или для заработка на недвижимости около вокзалов.

Аренда номера в апартаментах происходит похожим образом, только сдается не койка, а комната или квартира целиком. В отличие от традиционной аренды квартир, такая недвижимость должна иметь статус коммерческой, и обойти эти ограничения так, как с хостелом, будет очень проблематично.

Как заработать на нежилой недвижимости?

Чтобы статья была полной, надо хотя бы кратко упомянуть об аренде нежилой недвижимости, такой как гаражи, парковочное место и бокс.

Стать миллионером на аренде (тем более субаренде) таких помещений проблематично, но дополнительный доход еще никому не мешал.

Предположим, у вас есть бокс или гараж в кооперативе, а может быть просто лишнее место на парковке, которые вы использовать не намерены. Допустим, было у вас два автомобиля, но в период кризиса второй вы продали, и теперь место пустует.

Можно также купить гараж или даже несколько специально под нужды заработка.

Полноценный гараж в ценах 2017 года стоит около 300 000 рублей. Если , то будет до 200 000 рублей. Его аренда будет стоить 4 — 6 000 рублей в месяц.

Окупаться такой «инвестиционный портфель» будет довольно долго, но не стоит забывать об инфляции и девальвации.

За последние 10 лет рубль очень сильно просел, а цены на аренду выросли. То есть, это имеет смысл делать не столько как заработок, сколько для сохранения своих капиталов в будущем. Гараж ведь можно и продать в случае чего.

Кроме того, в сельской местности разнообразные амбары и технические постройки, теплицы и пр., вполне можно сдавать в аренду так же, как и гаражи.

Как зарабатывать на недвижимости, не имея стартового капитала?

Все секреты создания пассивного заработка раскрывают в видео:

Так как заработать на недвижимости в России в 2017 году?

Если кратко, то очень аккуратно и с большой осторожностью.

Однако, после кризиса 2015 года ситуация стала улучшаться, а значит, пора задумываться о том, как заработать на недвижимости – жилой или коммерческой уже не так важно.

Как мы и говорили, покупать надо, когда цены падают (как сейчас), а продавать, когда они растут, что, согласно прогнозам, произойдет уже в четвертом квартале 2017 года.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

Людей, спасавших свои рублевые накопления в 2014 году через покупку недвижимости, в ближайшее время ждет неприятный сюрприз - налоговые нововведения, которые начнут действовать с 2016 года. С 1 января продать квартиру без уплаты налогов станет возможным только через пять лет (вместо трех, как сейчас). Это подталкивает многих инвесторов уже сейчас активно выходить в кэш - продавать свои инвестиционные квадратные метры через переуступку прав. О приобретении таких квартир рассуждает управляющий партнер московского агентства недвижимости Dream Realty Надежда Телеш

На сегодняшний день самым безрисковым и интересным с точки зрения среднесрочного (на три-пять лет) инвестирования является покупка квартир в новостройке от частных инвесторов.

И причин этому несколько:

1) арендный бизнес квартир сильно просел, и рассматривать покупку готовой вторичной недвижимости с этой точки зрения не слишком целесообразно. Судите сами: окупаемость больше 20 лет, сервисные издержки и нервотрепка с арендаторами с учетом сниженных арендных ставок приводят к тому, что объект становится скорее пассивом, чем активом;

2) с учетом того, что ощутимый объем новостроек заморожен или сдвигается по времени, вложения на любом этапе от котлована до подведения коммуникаций в среднесрочной перспективе представляют повышенный риск и заморозку своих инвестиций на неопределенный срок. В данном случае мы рассматриваем именно варианты на этапе котлована и долгострой.

В этой связи, если мы не рассматриваем вариант решения личного жилищного вопроса, а делаем ставку на инвестиционную привлекательность объекта, рекомендуем отдавать предпочтение вторичной недвижимости в новостройках, реализуемой частными инвесторами.

Причина № 1: цена. Цена на квартиры в новых домах на сегодняшний день на 5-10% отличается от цены самого застройщика. И цена частных инвесторов ниже за счет того, что они не завязаны на кредитные обязательства и план продаж, они готовы зафиксировать свою прибыль, которая и так обычно составляет от 50% до 70% от первоначальных вложений.

Приобретая подобные объекты, совсем не обязательно при этом вкладываться в ремонт (особенно с учетом новых цен, привязанных к евро и доллару).

Кроме того, продавец заинтересован вывести свои деньги, не дожидаясь изменений в налоговом законодательстве, которые вступят в силу в 2016 году и привяжут расчет налогооблагаемой базы к кадастровой стоимости объекта. А пятилетнее ожидание налогового вычета явно не входит в планы инвестора.

Причина № 2: отсутствие юридических рисков. Наличие свежеполученной собственности и ключей на руках, а также высокая вероятность отсутствия прав третьих лиц на объект (что в любом случае следует проверять) являются неоспоримыми доказательствами юридической чистоты объекта.

Рассматриваемые нами объекты через три года в том же самом состоянии, а именно «в бетоне», принесут своему владельцу прибыль порядка 30-40%, что составит минимум 10% годовых. Этот вариант идеально подойдет консервативному инвестору, готовому получить разумную прибыль, не неся практически никаких рисков.

В любом случае, прежде чем покупать что-либо, надо проанализировать перспективы роста района, качество строительства, возможности появления метро, инфраструктуры, проблемы парковки и еще несколько факторов, негативные последствия от наличия или отсутствия которых могут свести на нет всю эту покупку.

Надежда Телеш специально для «РБК-Недвижимости»

Флиппинг — покупка жилья с целью его быстрой перепродажи, чрезвычайно популярный способ заработка на Западе. В России этот метод получения дохода пока не пользуется популярностью. В статье мы дадим советы, которые могут помочь читателям успешно зарабатывать на флиппинге.

Составление четкого плана действий — первый шаг любого флиппера

Хорошо спланировано — наполовину сделано. Этот афоризм особенно актуален для людей, занимающихся флиппингом. Без четкого расписанного плана действий зарабатывать на быстрой перепродаже квартир практически нереально. Необходимо четко представлять себе последовательность действий.

1. Анализ ситуации на рынке недвижимости

Начинающему флипперу необходимо тщательно изучить и понимать текущую ситуацию на рынке недвижимости : среднерыночную стоимость различных видов жилья, прогноз по изменению их цен в будущем, уровень спроса на эти объекты и тому подобные вопросы. Это позволит правильно выбрать объект недвижимости, который будет приобретаться и увеличит шансы на его быструю и выгодную продажу.

2. Четкий план расходования средств

Также важно четко спланировать, какое количество средств будет тратиться на всю операцию по перепродаже, с учетом цены объекта недвижимости, расходов на проводимые в нем улучшения, рекламу для потенциальных покупателей, юридическое сопровождение, уплату налогов.

Так как сделку необходимо проводить максимально быстро, не стоит ввязываться в ипотеку или оформлять кредит для получения недостающих средств, ведь оформление всех документов займет немало времени, а проценты по кредиту могут «съесть» существенную часть прибыли.

При составлении сметы вашей финансовой операции выделите небольшую сумму на непредвиденные расходы. Ведь в самом идеальном плане всегда что-нибудь пойдет не так. Будет очень обидно, если из-за какой-то мелочи, вроде неожиданного повышения цен на строительные материалы, ваша тщательно спланированная сделка окажется под угрозой.

3. Варианты возмещения возможных убытков

Еще один важный аспект, который необходимо продумать заранее — просчет вариантов возмещения убытков в случае, если жилье не удастся продать в течение длительного времени. Можно посчитать возможные доходы от сдачи недвижимости, которую планируете приобретать в аренду.

4. Анализ законодательства об оформлении сделок по покупке и продаже недвижимости

Важно проанализировать законодательство об оформлении подобных сделок. Важно четко понимать, какие документы нужны от покупателя и продавца при заключении договора купли-продажи жилья, куда обращаться для регистрации права собственности и многие другие моменты. Это позволит не терять время при покупке или продаже объекта.

Как выбрать правильный объект для покупки

Существует несколько видов недвижимости, на которых могут зарабатывать флипперы.

1. Недооцененное жилье

Квартиры или дома, возле которых вскоре будет построены важные инфраструктурные объекты, после завершения их строительства непременно вырастут в цене. Это могут быть станции метро, гипермаркеты или крупные офисные центры.

В России широкую огласку получили спекуляции с квартирами в новостройках Сочи. Предприимчивые дельцы, заблаговременно купившие в них квартиры и продавшие их до кризиса, заработали большие деньги всего за несколько месяцев.

Похожая ситуация по прогнозам экспертов должна произойти в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018 году. Рост цен на жилье в городах, принимающих матчи первенства, должен начаться за несколько месяцев до начала мундиаля.

2. Залоговая недвижимость

Банками проводятся аукционы по реализации имущества должников. Как правило, стоимость такого лота начинается с 80% и может опускаться до 40% от стоимости рыночной оценки жилья. Информация об аукционах часто размещается на сайтах банков. Правда флипперу придется постоянно мониторить их, чтобы получить необходимые сведения, при этом наиболее ценные объекты выкупаются заинтересованными лицами не на публичных торгах, а в частном порядке, но все же некоторым россиянам удается заполучить на аукционах приличное жилье по дешевке.

3. Вынужденная срочная продажа жилья

Случается, что владельцы квартиры или дома приняли решения переезжать в другой город или страну или им срочно понадобилась крупная сумма денег из-за внезапно возникших непредвиденных обстоятельств. В этом случае они не будут долго торговаться и их жилье наверняка удастся приобрести по цене ниже рыночной. Подобные варианты встречаются не часто, но полученная прибыль с лихвой компенсирует все трудности по их поиску.

4. Квартиры без ремонта

Самый простой вариант для флиппера — приобрести квартиру без отделки или в «убитом» состоянии. По некоторым данным хороший ремонт повышает стоимость жилья на 5-10%. А после качественной отделки элитной недвижимости прибыль может составлять 20-25% от суммы, вложенной в квартиру.

Какой бы вид недвижимости не выбрал флиппер, ему нужно помнить, что проще всего продать доступное жилье, которое может позволить себе семья со средним доходом. Конечно, на перепродаже элитного дома или квартиры можно получить гораздо большую прибыль, но найти покупателей на такой объект намного сложнее.

Наличие команды профессионалов — залог успеха во флиппинге

Операция по перепродаже квартиры разделена на много этапов и каждый из них требует наличия специальных знаний, поэтому для людей, которые хотят заниматься флиппингом, очень важно подобрать команду профессионалов, где каждый будет отвечать за свою часть работы.

В ней не обойтись без:

• опытного агента по недвижимости, хорошо знающего конъюнктуру рынка, который сможет подобрать подходящий объект недвижимости, а затем найти покупателей для него;
• людей, которые проведут ремонт жилья или хотя бы (если флиппер будет заниматься ремонтом сам) хороший дизайнер, который сделает дизайн-проект;
• грамотного юриста, который сможет взять на себя юридическое сопровождение сделок.

Грамотный ремонт с минимумом затрат — залог успеха

Для того чтобы интерьер квартиры произвел впечатление на покупателей, не обязательно вкладывать в ремонт десятки тысяч долларов. Ведь дорого не значит стильно. Гораздо важнее сделать хороший дизайн-проект жилья.

Благодаря ему можно рационально расставить мебель и изменить освещение, что поможет визуально увеличить пространство. А правильно подобранные сочетания цветов стен, подушек, ковров, штор, обивки мебели и различные аксессуары, вроде картин на стенах или статуэток на полках, могут добавить интерьеру квартиры индивидуальности и изменить его до неузнаваемости.

Искусство быстрой продажи жилья

Существует несколько вариантов быстрой реализации недвижимости, которые успешно используют все риэлторы уже много лет.

Вариант 1. Импровизированный аукцион

Несколько потенциальных покупателей, выразивших заинтересованность в объекте, приглашаются на осмотр жилья в одно и то же время. Это создает у них иллюзию, что квартира пользуется спросом и необходимо побыстрее «застолбить ее за собой», пока объект не «увели» конкуренты. Некоторые предприимчивые риэлторы приглашают на встречу подставных покупателей, которые своим повышенным интересом провоцируют настоящих клиентов на спонтанную покупку.

Вариант 2. Телефонный аукцион

Продавец поочередно обзванивает нескольких потенциальных покупателей, которые выразили согласие на покупку. После того, как первый покупатель выразит согласие на приобретение жилья по заранее определенной цене, он набирает номер другого, говорит, что условия немного изменились и называет немного большую сумму. Если второй покупатель соглашается, набирается номер третьего и называется еще большая сумма. Таким образом можно получить максимальную продажную стоимость за квартиру, не потратив много времени на переговоры с клиентами.

Вариант 3. Продажа агентству недвижимости

Если долгое время не удается найти покупателя на жилье, можно попробовать продать квартиру агентству недвижимости. Подобный вариант актуален, когда в течение долгого времени не находится покупатель на объект или флипперу по каким-то причинам необходимо быстро выйти из проекта. Существенным минусам этой схемы является продажная цена. Агентство заинтересуется квартирой, если увидит возможность заработать на ее перепродаже. А для этого его цена должна быть ниже рыночной. При растущем рынке жилья разница должна составлять 70-80%, при падающем — 50-60%.

Налоговый вопрос

Главная причина, по которой флиппинг не получил распространение в России — особенности налогового законодательства. Покупатель недвижимости не облагается налогом, но продавец обязан платить 13% от ее продажной стоимости. Допустим, флиппер приобрел квартиру за 4 миллиона рублей, произвел в ней улучшений на 500 тысяч рублей, а затем продал за 6 миллионов рублей. В этом случае сумма налога с продажи, который он обязан заплатить, составляет 780 000 рублей, что съедает значительную часть прибыли. Но существует ряд способов минимизировать налоговые риски.

Способ 1

Если продажная сумма жилья меньше трех миллионов рублей, налог на продажу составляет те же 13%, но при этом продавец имеет право получить от государства налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей, а покупатель — 130 тысяч рублей. Необходимо, чтобы покупка и продажа проводились в течение одного календарного года (налогового периода) иначе налоговый вычет сторонам соглашения не полагается.

Способ 2

В некоторых случаях, когда фактическая стоимость недвижимости превышает установленный законодательством лимит, покупатель и продавец договариваются, что в соглашении будет указана сумма меньше трех миллионов, а остальные деньги будут переданы наличными. Хотя данная схема противозаконна, желающие сэкономить подобным образом все равно находятся.

Способ 3

Согласно Налоговому кодексу РФ, если продавец недвижимости владел ей более трех лет с момента заключения договора, налог с продажи он платить не обязан вообще.

Какие бы доводы не приводили финансисты по поводу других инструментов финансирования, недвижимость – это кров человека, его дом, там он живет и там он растит детей. Жилье нужно будет человеку всегда. Для тех, кто имеет недвижимость, всегда может рассчитывать на стабильный источник дохода. В этой статье мы постарались систематизировать максимум информации о способах дохода с нее. Представлен краткий обзор 18 способов.

Методы получения дохода, основанные на сдачи недвижимости в аренду

1) Купить квартиру и сдавать ее в аренду посуточно

Самый популярный способ заработка на недвижимости. У любого человека спросить «как заработать на недвижимости» сразу ответит – сдать ее помесячно. Предложений от жильцов достаточно много – Вам нужно только отсеять неподходящих на Ваш взгляд. Сюда можно отнести вариант сдачи комнаты в квартире или в общежитии.

Плюсы:

• Чем хорош этот способ – это минимум телодвижений. Один раз подписать договор с арендатором, и потом раз в месяц приезжать получать деньги за проживание.

Минусы:

• Относительно небольшой доход. Если Вы взяли квартиру в ипотеку, и при минимальном первоначальном взносе – доход от аренды при помесячной сдачи вряд ли будет перекрывать платежи по ипотеке. Идеальный вариант — когда квартира досталась Вам по наследству, ну или вы просто заработали денег без помощи банка.

2) Купить квартиру и сдавать ее в аренду посуточно

Более интересный способ заработка на своей квартире. Предполагает почти ежедневный показ квартир, заселение, выселение и уборку. Наилучший контингент для сдачи квартиры посуточно – это командировочные люди, путешественники. Неподходящий контингент – это любители ночных клубов и другие любители развлекательных мероприятий, который хотят снять квартиру с целью хорошенько повеселиться. Чем еще хороши люди, приехавшие в командировку, так это то, что часто они заселяются не на одни сутки, а на неделю, две, что для них всё равно намного выгоднее, чем жить в гостинице. Это люди, как правило, достойного социального статуса и проблем при проживании они никому не доставляют.

Плюсы:

• Более высокий уровень дохода по сравнению с помесячной сдачей.

Минусы:

• Возможная порча имущества в случае заселения «не той» аудитории. Лучшая аудитория – командировочные люди и путешественники. Они доставляют минимум хлопот и часто снимают жилье больше чем на одни сутки
• Регулярная уборка квартиры и стирка постельного белья

3) Купить квартиру и сдавать ее в аренду с почасовой оплатой

Наиболее агрессивный вариант сдачи квартиры, обеспечивающий максимальный доход. Для использования такого способа желательно иметь офис или еще одну квартиру для проживания рядом со сдаваемой, так как бегать заселять жильцов придется постоянно. Также возможны недовольства соседей по поводу постоянного круговорота людей на площадке.

Плюсы:

• Очень высокий доход. При наличии сильной рекламной поддержке можно сдавать квартиру бОльшую часть дня.

Минусы:

• Возможная порча имущества ввиду заселения сомнительной аудитории.
• Нужно постоянно находиться недалеко от квартиры, чтобы иметь возможность регулярно заселять и выселять жильцов.
• Более частая уборка и стирка постельного белья.
• Возможны недовольства соседей

4) Купить квартиру под хостел

Пришедший с запада формат бюджетной гостиницы, предполагающий аренду койки места в комфортабельной квартире. Количество коек может достигать 10-12. Если Вам на ум приходит общага с большим количеством гастарбайтеров – то это совсем не то. Хостел – помещение с очень хорошим ремонтом европейского уровня и со всеми удобствами, заселяют там, в основном, русских. Большая часть клиентов – командировочные люди и путешественники. Хостел – отличное решение для тех, кому нужно остановиться на ночь, но нет желания отдавать большую сумму за квартиру посуточно. Аренда койки в хостеле в регионах на 2015г составляет 400-500р, чтоб согласитесь намного дешевле, чем в любой гостинице и в посуточно квартире.

Плюсы:

• Очень высокий доход в виду большого круговорота клиентов
• Регулярный доход в виду большого числа коек-мест. Какие-то места всё равно будут заселены, что уже позволит Вам быть в плюсе.

Минусы

• Необходимость делать очень качественный ремонт. Бабушкин вариант для хостела вряд ли подойдет. Также необходимо будет купить несколько 2х-ярусных кроватей
• Возможно недовольство соседей по поводу большого круговорота людей
• Необходимость иметь помощника или уделять этому всё свободное время, т.к. большое количество людей предполагает много работы по заселению, выселению, уборке
• Для качественной работы и максимального заработка необходимо будет регистрировать ИП для выписки командировочных листов приезжим людям.

Недавно вышедшая правка закона о хостелах запрещает использовать жилые помещения под него. Увы:(

Чтобы работать в белую с хостелами придется приобретать коммерческую недвижимость.

5) Купить таунхаус и сдавать его в аренду

Таунхаус – европейский малоэтажный тип жилья, отличающийся высоким комфортом жизни. Для таунхаусов характерно небольшое количество соседей и расположение вдали от крупных районов мегаполиса. Как правило, это тихие укромные житейские уголки на окраине города, в новостроящихся поселках и вблизи лесных массивов. Мы выделил таунхаус отдельно от обычной квартиры, так как здесь есть свои особенности. Его также можно сдавать помесячно, посуточно или с почасовой оплатой

Плюсы:

• Более высокий статус арендаторов – т.к. жилье классом выше
• Есть возможность перепланировки с целью повысить число квартир (распил квартир на студии)

Минусы:

• Более узкий рынок арендаторов – жилье, возможно, придется сдавать дольше обычного

6) Купить коттедж/загородный дом и сдавать его в аренду

Для тех, кто имеет собственный коттедж, также нет никаких проблем получить с него доход в виде аренды. При этом распространены как варианты помесячной, так и посуточной сдачи. При этом стоит помнить, что при сдаче коттеджа помесячно важную роль играет расположение коттеджа относительно транспортных развязок, так как большинство подобных домов строятся за пределами города.

Для владельцев крупных коттеджей также возможен вариант частичной сдачи площадей (в одной части коттеджа жить самому, а другую сдавать) или сдача по-комнатно.

Также есть вариант сдавать коттедж в определенные времена года. Например, летом жить там самим, а зимой, чтобы не пустовал заселять жильцов.

Очень шикарный вариант заработка на коттедже – сдача его на Новый год. Всем наверняка знаком тот ажиотаж с бронированием мест отдыха на этот праздник. А провести Новый Год в красивом и уютном коттедже – очень хорошая идея. Также можно расширить варианты – сдавать компаниям на проведение различных корпоративов.

Плюсы:

• Стабильный доход – сдать коттедж можно в любое время года. Это комфортное жилье на свежем воздухе и изолированность от соседей.
• Вариативность вида сдачи – можно сдать часть коттеджа, можно сдавать по-комнатно, можно сдавать в разные времена года

Минусы:

• Чаще всего коттеджи расположены за пределами города, поэтому тут важна его транспортная георасположенность.
• Наибольшим спросом пользуется жилье небольшой площади — 50-80 кв. м. Как правило, коттеджи имеют намного большую площадь. Решение — заселять несколько арендаторов.

7) Купить или построить многоквартирный малоэтажный дом и сдавать его в аренду

Для тех, кто располагает значительным капиталом, наверняка, оценил уже плюсы инвестирования в многоквартирные дома. При этом здесь можно создать этакий доходный дом, где все квартиры будут сдаваться на условиях найма. Строительство и получение дохода с подобных домов – тема отдельной статьи. Что касается стоимости подобного дома – то есть варианты строительства бюджетного жилья, например из тех же ЛСТК. Самое сложное в этом способе это найти подходящую землю с удобной транспортной развязкой, ну и наличие достаточного капитала.

Плюсы:

• Высокий доход — большое количество сдаваемых квартир обеспечит стабильный доход даже при неполной заселяемости.

Минусы:

• Высокая стоимость начальных инвестиций;
• Возможны долгие поиски подходящего земельного участка? если планируется стройка.

8) Купить недвижимость за границей и сдавать ее по гарантированной аренде

Зарубежная недвижимость уже давно манит своими выгодными условиями российских инвесторов всех мастей, от малых до больших. Сложилось мнение рынок западной недвижимости более надежный и в то же время более доходный.

Как заработать на зарубежной недвижимости, живя при этом в России? Самое простое – это покупка ее с заключением договора гарантированной аренды leaseback . (Впервые метод появился во Франции, поэтому .) Что это за механизм? Вы покупаете недвижимость за рубежом, по своему усмотрению обставляете мебелью, а дочерняя компания застройщика сдаёт ее (по сути это управляющая компания), выплачивая Вам комиссионные, в зависимости от страны 2-6% годовых от стоимости жилья. Чем хорош этот метод – это тем, что подбором жильцов и прочими организаторскими вопросами Вам не нужно заниматься, а надежность зарубежной недвижимости вряд ли вызовет у кого то сомнение.

Недвижимость за рубежом представлена самая разнообразная – это и виллы, и апарт-отели, мини-отели, апартаменты, обычные квартиры, дома на берегу моря. Учитывая высокие курортный спрос в определенные страны, такие объекты вряд ли будут пустовать. Еще одно важное преимущество инвестиции в зарубежную недвижимость – ее цена намного ниже, чем в той же Москве.

Плюсы:

• Фундаментальный инвесторский инструмент – все инвесторы от больших до малых вкладывают (или мечтают вложить) часть денег в зарубежную недвижимость. Это надежно и перспективно.
• Возможность получать бОльший доход, находясь при этом в России путем гарантированной аренды.

Минусы:

• Желательно знание иностранного языка (хотя бы английского);
• Необходимость поездки в место покупки недвижимости;
• Мало информации, касаемо юридических и законодательных аспектов страны, где приобретается недвижимость.

9) Купить номер в российских апартаментах и сдавать его в аренду

На российском рынке недвижимости постепенно набирает популярность апартаменты. Это очень напоминает предыдущий пункт, но только дело происходит в России, с соответствующей, знакомой социальной обстановкой. Апартаменты напоминают обычные квартиры, но, с уже оформленным интерьером. Также здесь все услуги, как и в других зарубежных отелях — консьерж-служба, доставка еды в номер и другие. Более подробно про на них писали в отдельной статье.

Плюсы:

• Стоимость российских апартаментов стоит дешевле соответствующих по размеру квартир;
• Очень высокий сервис на уровне европейских зарубежных отелей;
• Идеальное место для дополнительной квартиры;
• Высокоразвитая инфраструктура района — рядом (и часто даже в самом здании) есть рестораны, бары, фитнес-центры, салоны красоты и др.;
• Возможность сдачу в аренду с помощью управляющей компании, которая сама будет заниматься заселением жильцов в Ваш номер.

Минусы:

• Недостаточно изученный с точки зрения законодательства объект, в частности, пока неприменимы к нему законы 214-ФЗ, и ряд других юридических ограничений.
• Апартаменты являются нежилым помещением, Поэтому, в нем нельзя прописаться.
• Из предыдущего пункта следует, что апартаменты могут быть только вторым и последующим жильем, что доступно очень немногим слоям населения
• Пока еще недостаточно много предложений на рынке, по большей части в Московском регионе.

10) Купить коммерческое нежилое помещение и сдавать его в аренду

Особняком в теме инвестиции стоит коммерческая недвижимость. Коммерческая недвижимость представлена самыми различными объектами – склады (теплые и холодные), производственные помещения, нежилые помещения на первом этаже жилого дома, площади в торговых центрах, подвальные, подсобные помещения, цоколи и другие. Зачем люди инвестируют в подобную недвижимость? Ответ прост – на это есть большой спрос. Малый бизнес это основа экономики нашей страны, потому большое число предпринимателей регулярно ищут места либо там где проходимость повыше, или где подешевле, или просто для открытия новых точек.

Плюсы:

• Стабильный доход. Даже в условиях экономического спада можно пойти на временные уступки арендаторам, лишь бы те продолжали снимать помещения.
• Большой выбор вариантов сдачи – помещения можно разбить на несколько и сдавать их частями, что с успехом многими и практикуется.
• В отличие от жилой недвижимости, площадь помещения коммерческих объектов может исчисляться сотнями и тысячами квадратных метров, что соответственно значительно влияет на доход.

Минусы:

• Возможны большие турбулентности на рынке коммерческой недвижимости во время кризиса.
• На помещение большой площади бывает сложно найти арендаторов.

11) Перепланировка помещения с разбивкой на несколько отдельных изолированных помещений меньшей площади с дальнейшей их сдачей в аренду

Метод основан на увеличении числа изолированных квартир в пределах одного объекта, Говоря по просто, есть у Вас однокомнатная квартира – Вы можете сдавать ее как есть, а можете сделать там ремонт, и разбить ее на 2 изолированные квартиры студии и сдавать каждую из них как отдельный объект, что по доходности примерно в полтора раза превышает сдачу обыкновенной квартиры.

Перепланировку можно производить в различных объектах -1, 2, 3х комнатных квартирах, коттеджах, таунхаусах. Здесь есть свои тонкости в плане разрешения на подобные переделки, н все они, как правило, решаются не сложно.

Плюсы:

• Увеличенный доход благодаря образованию несколько изолированных и несвязанных между собой объектов проживания

Минусы:

• Необходимость ремонта, согласования перепланировок

12) Купить гараж/бокс/машиноместо и сдавать его в аренду

Про это писали в отдельной статье (см. ). Этот способ для тех, кто не обладает большой суммой, но, тем не менее, желает приобрести хоть какую-либо недвижимость. Приобрести можно гаражи, гаражные боксы, машиноместа в подземных парковках.

Плюсы:

• Низкий ценовой вход – некоторые объекты в регионах можно приобрести от 200-250 тыс. рублей

Минусы:

• Низкий доход.

Методы, основанные на продаже недвижимости

13) Купить землю и потом продать ее дороже

Один из самых простых способов заработка на инвестициях в недвижимость – это покупка земельного участка. Можно купить землю, подержать ее некоторое время, не прикладывая ровно никаких усилий по содержанию ее, и затем после роста – выгодно продать.

Можно также построить на купленном участке дом, коттедж или даже таунхаус и дальше уже смотреть по обстоятельствам – либо продать готовое жилое помещение, получив значительную выгоду от первоначальных затрат, либо сдавать ее.

Плюсы:

• Большой выбор земельных участков любого типа
• Земля требует минимум внимания, если Ваша цель подержать землю некоторое и продать на удорожание.

Минусы:

• Чаще всего землю приобретают для дальнейшей стройки на ней дома, что, соответственно, требует новых затрат и навыков строительства (хотя бы поверхностных)

14) Купить квартиру на начальном этапе строительства и продать ее после сдачи дома в эксплуатацию

Данный метод предлагает покупку недвижимости, например, в жилом многоквартирном дома, на раннем этапе строительства. Можно брать как с самого начала стройки, т.е. на этапе котлована или на дальнейших ее этапах. Чем на более ранней стадии строительства Вы купить квартиры, тем выше накрутка выйдет в итоге при сдачи этой квартиры в эксплуатацию.

После того как дом сдан в эксплуатацию, купленную квартиру можно продать, разница между суммой начального инвестирования может доходить в некоторых случаях до 60-80%, но и ждать при этом придется в среднем 1.5-2 года. Стоит также учитывать, что в России велик риск недостроя, даже не смотря на значительные поправки в 214 ФЗ. Есть шанс не получить вожделенную квартиру. Поэтому, наиболее безопасный и главное, быстрый способ извлечения прибыли это покупка квартиры на последних этапах строительства, например, на этапе строительства крыши.

Плюсы:

• Нет необходимости вселять и заселять жильцов. Необходимо вложить деньги на определенном этапе строительства, и далее продать квартиру по гораздо более высокой цене.
• Высокий доход вследствие общего удорожания недвижимости, а также стройматериалов

Минусы:

• Есть риск недостроя.

15) Купить квартиру в плохом состоянии, сделать в ней ремонт и продать дороже

Еще один популярный метод извлечения выгоды из инвестиции в недвижимость – это приобретение недвижимости в плохом состоянии. Бывает так, что в квартире жили, люди низших социальных слоев (наркоманы, пьяницы и т.д.), жизнь которых отразилась и на квартире – везде грязь, ободранные и выцветшие стены, едва живая сантехника, зловонный запах испорченная мебель и т.д. Также бывают случаи, что квартиры продают после многолетнего проживания там пенсионеров (отсюда термин «бабушкин вариант»), что также откладывает отпечаток на состояние квартиры. К этой серии можно отнести очень старую недвижимость, срок эксплуатации которой может достигать много десятилетий.

Такие квартиры представляют особый интерес, ведь сделав там качественный ремонт – можно поднять цену квартиры до среднерыночной стоимости. А если подобная квартира находится в центре – то и выше средней цены по рынку. Сделав ремонт, и приведя квартиру в божеский вид – можно начать сдавать ее помесячно, посуточно, или же просто продав.

Плюсы:

• После сделанного ремонта можно получать стабильный доход как ежемесячно, так и просто, остаться в большом плюсе, при продаже данной квартиры.

Минусы:

• Расходы на ремонт
• Поиск проблемного жилья занимает время, на рынке таких предложений не так и много, и за ними охотятся много риэлторов.

16) Купить залоговую или арестованную недвижимость по низкой цене и продать дороже

Выдавая кредиты, банки зачастую берут в залог недвижимость заемщика. Иногда случается так, что заемщик не в состоянии платить. Тогда залог полностью переходит банку, и тот старается реализовать его по самым бросовым ценам, лишь бы вернуть с этого объекта свои деньги (ту сумму, которую должен заемщик). Процедура торгов довольна запутана, и необходимо время, чтобы разобраться во всех тонкостях.

Плюсы:

• Можно найти недвижимость по цене в несколько раз дешевле рынка

Минусы:

• Необходимо время на поиск объекта и регулярный мониторинг объявлений.
• Приобретение залогового имущества осуществляется с помощью наличных, дополнительные ипотеки здесь не предусмотрены

17) Построить дом с нуля и продать по окончании стройки

Строить можно как дома, так и коттеджи, небольшие многоквартирные дома (при наличие достаточного капитала), таунхаусы.

Плюсы:

• Высокий доход в случае успешного завершения строительства и продажи объекта;
• Возможность пользоваться объектом самому (загородный дом – мечта любого горожанина).

Минусы:

• Надо быть в «теме» строительства, начиная от выбора участка до внутренней отделки.
• Следить за ходом стройки если используете найм строителей.

Нетривиальные способы:

18) Использовать морской контейнер в качестве дома

Относительно новый для России формат загородного жилья, чем то напоминающий обыкновенный бытовки, но более комфортный. Это самый доступный дом, который только можно построить. Но здесь строить ничего не придется, а это еще один плюс, достаточно привезти морской контейнер , например 20 или 40-футовый, сделать внутри ремонт (см. картинку), подключить коммуникации – далее можно жить там самому, а можно даже сдавать, если участок находится вблизи главных транспортных магистралей.

Для такого дома подойдет даже б/у контейнер, стоимость которого не превышает 100 000р. Внутренняя и наружная отделка, плюс подключения коммуникаций это еще около 50-80 тыс. рублей. И дом можно сказать готов. Самое интересное это то, что в дальнейшем его также можно переместить на другой участок.

Представьте ситуацию. Вы купили земельный участок, и начинаете строиться. Вы хотите присутствовать на стройке или, может, сами будете работать в качестве строителя. Такой контейнер подойдет для временного проживания на этапе стройки. В дальнейшем контейнер можно перевезти на другой участок.

Что касается инвесторского интереса – то, как мы уже сказали, дом, в который можно переоборудовать такой контейнер вполне можно сдавать, если сделать красивую отделку. Возможно, это аренда такого жилья будет стоить меньше чем в других домах, но, достаточно много есть людей, которые хотят платить за жилья как можно меньше. Этот вариант – идеальный для тех, кто не готов много платить за съем жилья.

Также стоит рассмотреть такой вариант. Допустим, Вы приобрели земли, может даже с помощью кредита, но строиться пока Вы не готовы. Поставьте туда морской контейнер, сделайте небольшой ремонт и сдавайте. Вырученные деньги пойдут на оплату кредита или на дальнейшую стройку.